공동주택 리모델링 #2 리모델링 기대효과 1 - 주거면적 증가

■ 리모델링 기대효과

리모델링의 기대효과는 크게 두가지로, 주거환경 개선과 부동산 가치 상승을 꼽을 수 있다.

 

8~90년대 정부주도의 택지개발사업과 신도시개발사업이 시행되면서 단기간에 대량의 주택공급을 할 수 있는 방법으로 아파트가 선호되었다.

당시 대량으로 공급된 아파트들은 일부 대형평수를 제외하면 복도식, 좁은면적과 불편한 세대평면, 세대당 0.5대 내외의 주차장 등 지금 기준으로는 다소 열악한 주거환경을 가지고 있다. 

 

이러한 아파트의 열악한 환경은 1기 신도시 개발로 정점을 찍고 이후 관계법령이 강화되면서 조금씩 여건이 나아지기는 했지만 2000년대 초반까지는 비슷한 특징을 갖고 지어지는 경우가 많았다.

이때까지는 신축과 구축 간의 가격 차이가 크지 않았으나 2000년대 중후반 이후 신축 아파트들이 고급화되면서 점차 구축과 신축사이의 갭이 생겨나기 시작하였다.

 

2000년대 중후반 이후 지어진 신축아파트들은 대체로

 

 - 3bay, 4bay로 채광면적 증가, 보다 효율적이고 편리한 평면

 - 같은 평수라도 예전 아파트에 비해 넓은 주거면적 확보 (전용면적 산입 기준 변경)

 - 충분한 주차장 확보 및 지하화

 - 지상 전면 공원화

 - 헬스장, 골프연습장, 사우나, 키즈카페 등 단지내 커뮤니티 시설 보유

 - IT기술을 활용한 편의성 증대

 - 냉난방 효율 증대로 인한 비용 절감

 

등 이전 세대의 아파트와는 전혀 다른 새로운 주거가치를 입주민들에게 제공함으로써 신축과 구축아파트 주민들 간 삶의 질을 극명하게 분리시켰다.

 

이러한 신축과 구축의 가치 차이는 즉시 가격에도 반영되었다. 신축으로 수요가 쏠리고 구축은 점차 외면받기 때문에 수요와 공급의 법칙에 의해 당연히 신축이 구축에 비해 더 비싸지는 것이다.

 

구축은 나름대로 신축에 비해 입지가 양호하다는 장점이 있었으나 그나마도 광역 교통망의 발달과 자차 보유율 증가, 그리고 새로운 신도시 개발 등으로 입지적 차이가 상쇄되면서 신축과 구축 간의 가격차이는 점차 심화되었다.

 

실제로 2020년 2월 초의 한 1기신도시 내 아파트 가격 차이를 살펴보면 신축아파트의 시세가 2배 이상으로 형성되어 있음을 알 수 있다. 2020년 ~ 2021년의 부동산 폭등을 겪고 난 현재에도 구축-신축 간 갭 비율은 2배 정도로 비슷하다.

	단지명 (준공연도)	평형	시세 (억원)	평단가 (만원)
↑신축	아파트 A (2010)	25	7.0	2,800
		34	8.5	2,500
	아파트 분양권 B (2022)	34	8.6	2,530
↓구축	아파트 C (1994)	24	3.2	1,300
	아파트 D (1994)	23	2.6	1,130
		24	2.7	1,125
		25	3.0	1,200

 

리모델링은 이러한 구축아파트의 한계를 극복하여 주거환경을 개선하고 이에 따라 부동산 가치를 상승시키기 위한 사업이다.

 

리모델링으로 인한 주거환경 개선 효과는 다음과 같다.

 - 복도식 아파트를 계단식으로 변경하고 세대 내 주거면적을 확장시키고 평면을 개선

 - 커뮤니티 시설 확충을 통해 아파트의 주거 가치 향상

 - 주차장 확충, 지하화 등

 

하나씩 살펴보자.

 

○ 주거 면적 증가/평면 개선

  1. 복도식에서 계단식으로, 주거 면적 증가

리모델링 전 후 평면도 초안

어떤 리모델링 단지의 리모델링 전후 평면도 초안이다. 왼쪽의 리모델링 전 모습은 복도식 구조에 침실 2개에 화장실 1개를 갖고 있는 전형적인 1기 신도시 20평대 아파트의 표준 평면이라 할 수 있다.

 

오른쪽 리모델링 후 평면도를 보면 복도와 기존 발코니 부분까지 증축을 하고 계단실과 엘리베이터를 설치하여 완전한 계단식 아파트로 탈바꿈 하였다. 면적은 숫자상으로 약 3평 정도 증가하여 방 3개에 화장실 2개를 확보하였다. 현재는 세대 간 내력벽 철거가 불가능하기 때문에 세대의 폭은 늘리지 못하지만 앞뒤로 증축하여 방과 화장실을 늘리고 주방, 거실 구조를 개선하였다.

 

물론 완전 신축아파트의 3bay, 4bay 평면과 비교해보면 앞뒤로 길쭉한 모양의 평면이 이질적으로 느껴진다. 그러나 리모델링은 어디까지나 "기존 집을 고쳐쓰는" 개념으로 이해해야 하며, 신축 평면과 1:1 비교는 불가능하다.

 

"리모델링은 모든 것을 해결해주는 마법이 아니다."

 

 

다만 최근 리모델링 평면은 발전을 거듭하고 있으며, 아파트 동별, 라인별 구조에 따라 일부 세대는 bay를 확장하거나 거실 폭을 키우는 등의 더 나은 평면 제공이 가능해진다.

 

 

2bay 공간 활용 개선 사례 (드레스룸, 수납공간 확충)

 

사이드세대 bay 확장의 예

 

 

 

  2. 중심선치수와 안목치수

 

가장 위에 제시한 평면도 숫자를 자세히 살펴보면 거실과 침실1의 폭이 각각 20cm 씩 줄어들었다는 점을 알 수 있다. 

 

이는 리모델링공사 시 실제로 폭이 줄어드는 것이 아니라 중심선치수와 안목치수의 표기 차이에 의해 나타난다. 벽두께가 약 20cm이므로 벽체 중심선에서부터 길이를 재면 양쪽에서 20cm가 빠지는 것이다.

 

1998년 이전 아파트의 경우 벽체 중심에서부터 면적을 산정(중심선치수)하지만, 그 이후부터는 실제 벽 안쪽 면적만 주거면적으로 산정하기 때문에 같은 면적이어도 안목치수를 기준으로 한 아파트가 20평대 기준으로 대략 1.5평 정도 더 넓다.

 

면적 산정의 차이, 중심선치수와 안목치수

 

1998년 이전에 지은 아파트를 리모델링 하면 숫자상 면적 증가가 되지 않는다고 해도 실제로는 안목치수 기준 적용에 의해 면적이 증가되는 효과를 얻을 수 있게 된다.

 

  3. 발코니 확장

 

다시 위의 평면도를 잘 살펴보면 숫자상 증가면적 약 2.86평과 안목치수로 인한 증가면적 약 1.5평 외에도 증가한 면적이 존재한다.

실제로 리모델링 전 후 증가되는 숫자상 면적 2.86평은 리모델링 전 발코니 면적 정도로 계산되는데, 리모델링 이후 평면도에는 이 발코니 부분이 전부 주거 전용면적으로 바뀌었을 뿐 아니라 약 3평짜리 방이 1개 증가하였고, 안방 면적도 일부 증가하였다. 실제로 발코니 확장으로 확보되는 주거면적은 대략 3~5평정도이다. 추가로 외부에 발코니도 설치된 점을 감안하면 실제 숫자보다 훨씬 넓은 주거면적을 확보할 수 있게 된다. 

발코니 확장에 따른 주거면적 증가

 

 

리모델링으로 인한 주거면적 증가분을 정리하면 다음과 같다.

 

20평대 아파트 리모델링 시

 

    1) 숫자상 전용면적 증가분 : 약 3평 

 

    2) 안목치수 적용에 따른 전용면적 증가분 : 약 1.5평

 

    3) 발코니 확장에 따른 주거면적 증가분 : 3~5평

 

 

1998년 이전 아파트의 경우 리모델링 이후 숫자상으로 대략 3평정도 늘어난다면 실질적으로는 7평 이상의 주거면적이 늘어나는 효과를 볼 수 있게 된다.

 

"리모델링 시 실제 주거면적 증가는 숫자상 면적 증가분 보다 더 클 수 있다."

 

물론 개별 단지마다 사업계획과 설계에 따라 상당부분 달라질 수는 있으나, 단순히 숫자에 집중하기보다는 실질적인 면적 증가와 그로인한 주거환경 개선에 대하여 생각해볼 필요가 있다.

 

실제로 리모델링 추진 시 많은 사람들이 "그 돈 들여서 고작 2~3평 늘어나면 메리트가 있겠는가" 하는 의문을 가진다. 이러한 사람들을 상대로 숫자상으로는 2~3평이지만, 실제 면적 증가는 더 클 수 있다는 사실을 충분히 설명할 수 있어야 한다.